Vermögensverwaltende GmbHSteuervorteile im Betrieb, Risiken bei der Nachfolge?
Die vermögensverwaltende GmbH ist ein beliebtes Instrument für den langfristigen Vermögensaufbau. Gerade bei Immobilien können sich Vorteile bei der laufenden Besteuerung ergeben. Was dabei häufig übersehen wird: Eine steuerlich attraktive Struktur zu Lebzeiten muss nicht zwangsläufig auch für die spätere Vermögensübertragung optimal sein.
Laufende Besteuerung ist nur ein Teil der Rechnung
Immobilien, die über eine GmbH gehalten werden, können unter bestimmten Voraussetzungen von einer vergleichsweise niedrigen laufenden Ertragsteuerbelastung profitieren. Insbesondere die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung kann dabei eine wichtige Rolle spielen.
Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Gesellschaftsanteile verschenkt oder vererbt werden sollen.
Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird grundsätzlich der gemeine Wert der GmbH-Anteile angesetzt. Dabei sind insbesondere die tatsächlichen Verkehrswerte der Immobilien relevant, nicht allein deren steuerliche Buchwerte.
Stille Reserven können die Steuerbelastung erhöhen
Ein vereinfachtes Beispiel:
Eine GmbH hält eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 2 Millionen Euro. Ihr steuerlicher Buchwert beträgt lediglich 500.000 Euro.
Damit bestehen stille Reserven von 1,5 Millionen Euro.
Eine spätere Veräußerung durch die GmbH könnte erhebliche Ertragsteuern auslösen. Diese latenten Steuern führen bei der erbschaftsteuerlichen Bewertung aber nicht ohne Weiteres zu einem entsprechenden Wertabschlag.
Zudem ist gewöhnlich vermietetes Immobilienvermögen für die Verschonung von Betriebsvermögen nach §§ 13a, 13b ErbStG regelmäßig problematisch.
Welche Bedeutung hat die BFH-Rechtsprechung?
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 25. September 2024 (II R 15/21) klargestellt, dass der Substanzwert nicht in jedem Fall die Untergrenze der Anteilsbewertung bildet.
Lässt sich ein niedrigerer gemeiner Wert aus geeigneten Verkäufen unter fremden Dritten innerhalb des gesetzlichen Zeitraums ableiten, kann dieser maßgeblich sein.
Die Anforderungen an die Vergleichbarkeit und eine tatsächlich marktgerechte Preisbildung sind allerdings hoch.
Was bedeutet das für Vermögensinhaber?
Wer Immobilienvermögen über Kapitalgesellschaften aufbaut, sollte frühzeitig auch die spätere Übertragung an die nächste Generation berücksichtigen.
Entscheidend ist nicht allein die laufende Steuerersparnis, sondern die Gesamtbelastung über den Lebenszyklus des Vermögens: Erwerb, laufende Erträge, mögliche Veräußerung und Nachfolge.
DOGMA unterstützt Sie dabei, Ihre bestehende Vermögensstruktur auch aus Sicht der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu analysieren und langfristig tragfähige Lösungen zu entwickeln.
DOGMA. Vermögen braucht Struktur.
Rechtsprechung: BFH, Urteil vom 25.09.2024 – II R 15/21
